| Ｑ１ |
お部屋探しはいつぐらい前からすればいいの？ |
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| Ａ１ |
自分の希望する条件をある程度決めておき、インターネットで住みたいエリアの家賃相場や住環境など情報収集をして把握しておきましょう。実際に不動産会社へ訪問した際に希望条件をきちんと伝えることができます。イメージが伝われば希望通りの物件を探してくれる可能性が高まります。不動産会社に訪問する時期は入居を希望する日からだいたい1～2ヶ月前が理想的です。また、春からの新生活シーズンにむけ1月下旬から3月は不動産会社が大変混雑する時期となるので早めに予約を入れておく方が良いでしょう。
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| Ｑ２ |
「リモート案内」、「オンライン内見」って何ですか？ |
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| Ａ２ |
オンライン上で物件見学ができるサービスの事です。
「物件を実際に見たいけど遠方で現地に足を運べない」 「外出を控えたい」方にとって非常に便利なサービスです。
実際に不動産会社のスタッフが希望する物件に行き、ビデオ通話をしながらお部屋を紹介してくれます。
オンライン上で部屋の映像が見られるだけでなく、知りたい、調べたいことは、リクエストすれは不動産会社のスタッフが代わりに実行してくれます。例えば。。。
・最寄り駅から物件までの道のりの様子
・窓の外の景色や日当たり
・携帯電話の電波状況
・周辺の交通量や生活音
ビデオ通話なので、実際の見学と同じようにスタッフと会話でき、プロ目線で物件を紹介してくれます。
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| Ｑ３ |
人によって歩く速度って違うけど、駅徒歩○分ってどれくらいの距離？ |
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| Ａ３ |
不動産業の規定で「80ｍを1分と算出する」と決められています。それに伴い、駅や目的地までの時間を割り出しています。実際に人が歩く速さも様々ですので統一させて分かりやすく表示しています。駅から物件迄の距離が400ｍの場合 400ｍ÷80ｍ＝5分 となります。但し、信号待ちや坂道、階段等は考慮されていませんので実際に自分で歩いて確かめるのが一番です。
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| Ｑ４ |
住みたい部屋は決まったけど、いざ契約するにあたって流れは？何が必要？ |
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| Ａ４ |
住みたい部屋が決まってから必要な手続きは、
1.まず不動産会社に「申し込み」
2.入居のための「審査」
3.「審査」が通ったら「契約」
というのが一般的な流れです。
「申し込み」から「契約」にあたり、必要書類、情報、金銭などを用意しておく必要があります。
必要書類の例 ・住民票(入居者全員分) ・印鑑、印鑑証明証 ・収入を証明する書類(源泉徴収票等)
・保証人の同意書、印鑑証明証 ※後日契約書に署名捺印が必要
情報の例 ・本人、同居者、連帯保証人の情報(氏名、年齢、住所、連絡先、勤務先情報、勤続年数、年収)
金銭の例 ・敷金 ・礼金 ・仲介手数料 ・前家賃 ・保証会社保証料 ・火災保険料
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| Ｑ５ |
手付金って普通いくら払うものなの？ キャンセルすれば戻ってくるの？ |
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| Ａ５ |
手付金は家賃の1ヶ月分位の額が一般的です。当日にどうしても手持ちが無いなどという場合にはいくらか払っておき翌日に残りの金額を払う場合もあります。重要事項の説明を受け契約書に署名捺印をした後、借り手の側からキャンセルを申し出る場合は払った手付金は返金されません。契約を交わした後は入居前であってもキャンセルはできず、「解約」となります。通常の退去をする時と同じ扱いになりますので、契約書の内容に沿って支払済の初期費用から精算されると認識しましょう。入居申込書を提出しただけの段階であればキャンセルは可能で、キャンセル料などの費用は発生しません。但し、申込があった後にキャンセルをされるのは、不動産会社や家主さんにとって一番困ることです。また、契約成立の時期をめぐってトラブルに発展しやすいのでキャンセルを決めたら直ぐに不動産会社に連絡をしましょう。
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| Ｑ６ |
敷金・礼金とは、それぞれどういう性質のお金なの？ |
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| Ａ６ |
敷金とは2020年の民法改正で、部屋の貸し借りの際に借主が負うことになる金銭債務(家賃の滞納など)を担保するため、「借主が貸主に支払うお金」と定義されました。これまで敷金は「退去時の部屋の修繕に充てられるお金」という認識がありましたが、改正後の民法では現状回復義務の範囲について、通常の使用によって生じた損傷(家具設置による床・カーペットの凹みや設置跡、テレビ・冷蔵庫等の電気ヤケ、破損・鍵紛失のない場合の取替等)については原状回復義務を負わないことが明記されています。そのため、家賃の滞納やたばこのヤニ・臭い、飼育ペットによるキズや臭いなど借主に責任のある損傷の修理費を差し引いた敷金は、原則として返ってきます。
※2020年4月に施行された「改正民法」(第622条の2) 改正民法が適用されるのは原則として「施行日(2020年4月1日)より後に締結された賃貸借契約」となり、それ以前の契約については改正前の民法が適用されます。
一方、礼金とは、賃貸借契約時に家主さんに対して支払う「お礼」なので一切の返金はありません。
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| Ｑ７ |
保証会社とは？保証料ってなんですか？保証会社と契約をすれば「連帯保証人」はいなくてもいいの？ |
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| Ａ７ |
まず「保証会社」とは、借主が家賃滞納をした際に家賃を立替えて支払ってくれる会社です。
これまでは賃貸借契約をする際に「連帯保証人」を立てることが一般的でしたが、最近は「親が高齢や無職で頼めない」「親や親戚に頼みにくい」等ハードルが高くなっています。「保証会社」と契約し、「保証料」を支払うことで連帯保証人を立てなくても賃貸物件を契約することができます。
「保証料」の相場は保証会社によって異なりますが、大体家賃・共益費等合計の50％から100％の間となります。更に、更新料として1年若しくは2年毎に10,000円前後必要となります。契約期間中に家賃滞納をすると更新料が割高になる場合もありますのでご注意下さい。
「保証会社」を利用すれば、通常は「連帯保証人」を立てる必要はありませんが、保証会社によっては「連帯保証人」を立てることにより初回に支払う「保証料」が安くなりケースがあります。
但し、保証会社が保証するのは、あくまでも「金銭」に関する部分だけになります。「連帯保証人」は金銭面だけでなく、入居中に借主が何か問題(設備を壊した、騒音等で近隣に迷惑をかけた)場合、借主が起こした問題に対して責任を持つことになります。そのことにより、保証会社が普及した現在でも「連帯保証人」が必要な物件が多いのが実情です。
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| Ｑ８ |
契約書にある特約事項っていったいどんなもの？ |
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| Ａ８ |
契約書に記載されている条文以外の事項について特約する場合に書かれます。契約は、法律で定められた絶対に守らなければならない規定「強制規定」と、契約書に記載しない事柄について法律が補充的に適用してくれる「任意規定」があります。任意規定は当事者の合意があると排除できるため、この両者の合意によって新たに規定した条項を「特約」といいます。後の争いになりそうな事項について、予め適切な規定を設けておく事で争い自体の予防になり、個々の事情に最も適した形で契約を締結できます。個々の物件に応じた契約内容が内容が記載されている場合がある為、契約時にはよく確認しておくべき部分です。
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| Ｑ９ |
原状回復ってなに？ |
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| Ａ９ |
退去時に借りた部屋を契約時の状態に戻すことです。原状回復をめぐるトラブルは多い為、ガイドラインが設けられています。経年劣化や自然損耗は元の状態に戻す必要はありませんが、契約者が破損したもの(フローリングのキズや壁紙の汚れ等)は原状回復をする義務があります。
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| Ｑ１０ |
重要事項説明書って難しい名前だけど、いったいどんなもの？ |
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| Ａ１０ |
宅地建物取引業法では、賃貸借契約を契約するまでの間に仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、「宅地建物取引士」が内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で口頭で説明を行わなければなりません。
重要事項説明書に記載されていることは大きく分けて、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項です。確認・理解していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないか等、きちんと確認しましょう。
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| Ｑ１１ |
「宅地建物取引士」って何？特別な資格のある人なのですか？ |
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| Ａ１１ |
宅地建物取引士とは、宅地建物取引主任者資格試験または宅地建物取引取引士資格試験に合格した人のうち、都道府県知事の登録を受けた上で宅地建物取引士証の交付を受けた人のことです。不動産取引にかかわる広範な知識を有している流通の専門家です。
宅地建物取引業法では、不動産取引のなかでも特に重要な業務である物件や契約内容等の説明(重要事項説明)とその書面及び契約内容を記載した書面への記名押印については、宅地建物取引士しか扱えないと定められています。
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| Ｑ１２ |
「更新料」とは何？全国どこでも払う必要があるのですか？ |
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| Ａ１２ |
通常マンションやアパートなど借りる際には契約期間を設定しますが、契約期間終了後もその物件に住み続けたい場合は契約の更新が必要になります。その際、月々の家賃とは別に大家さんに支払う手数料のことを「更新料」と言います。
「更新料」の有無には地域差があります。首都圏や、関西でも京都府では更新料が必要なケースが多い傾向があります。しかし同じ関西でも、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県では、更新料を取らない物件の割合が9割を超えています。愛知県や北海道、福岡県を中心とした九州エリアでは、更新料が低く設定されている場合や、また更新料が必要のない物件もあるようです。更新料の支払いでトラブルにならない為には、事前に契約書などをよく確認しておくことが必要です。
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| Ｑ１３ |
「更新料」の相場はどれくらい？支払うタイミングはいつですか？ |
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| Ａ１３ |
契約(物件)ごとに異なりますが、一般的には「賃料(共益費などを除いた賃料のみ)の1ヶ月分」というところが相場のようです。地域や物件によっては家賃の1.5ヶ月分、2ヶ月分の金額を設定しているところもあります。
更新料を支払うタイミングは、賃貸借契約によって決まっているのでさまざまですが、多くの場合は賃貸住宅の契約期間に合わせて支払うことが多いようです。契約期間満了の日が近づくと、管理会社から郵送などで案内が届きます。その案内の中に更新契約書等と一緒に更新料について明記されています。
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| Ｑ１４ |
借りている部屋の前に自転車や私物を置いてもいいですか？ |
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| Ａ１４ |
廊下は共用部分になる為、玄関前の廊下に私物を置くことは禁じられています。自転車は指定された場所へ駐輪して下さい。自転車以外の渋谷ゴミ袋等も廊下に放置やちょっとだけの仮置きも禁じられています。共用部分に放置した私物が無くなったり、破損しても入居者自身の不注意として処理されます。高額な自転車を駐輪場に駐輪するのが不安な場合は室内へ入れておきましょう。その際、室内をキズつけない様に注意して下さい。
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| Ｑ１５ |
室内の設備が故障しました。どうしたらいいですか？ |
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| Ａ１５ |
エアコンや給湯器、水まわりなど「生活に必要な設備」は物件と同様に大家さんの所有物となる為、勝手に取替えたり処分することはできません。故障が発覚したらすぐに大家さん若しくは管理会社に連絡をしましょう。原則的に費用は大家さんが負担をしてくれますが、以下の場合は入所者負担となる可能性があります
①自分で勝手に修理を手配した場合
設備が故障した場合、その設備に対しどのような対応をするかは大家さんあるいは管理会社が行います。
連絡ができる状況にもかかわらず、連絡をしないまま自分の判断で直接修理業者を手配した場合は、その費用
を負担してもらえない可能性が出てきます。また、修理費用が相場よりも高額だったりするとトラブルにな
る危険性がありますのでご注意下さい。
②不具合を長期間放置し悪化させた場合
水漏れをしているのを発見したにもかかわらず、それを放置して床が水浸しになった場合などは、復旧費用の
一部を負担しなければならない可能性があります。入居者にも「善管注意義務」という義務がある為、異常を
発見したら大家さんや管理会社に連絡をし修理に協力をして下さい。
③故意過失がある場合
故意(わざと)や過失(落ち度)によって設備を故障させた場合、入居者の費用負担となる可能性があります。
エアコンのフィルターを数年間一度も掃除をしなかった為に故障したような場合は、修理費用や交換費用を請
求される可能性があります。通常の使用方法によらずに使用して故障した場合は費用負担をしてもらえません
ので注意が必要です。
尚、ご加入されている火災保険によっては、借家人賠償保険で保険金が出ることもあります。
念の為覚えておきましょう。
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| Ｑ１６ |
隣の人と同じ間取りなのに自分の方が家賃が高いことがわかったのですが、家賃は下げてもらえる？ |
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| Ａ１６ |
新規に部屋を貸す場合、他の部屋の家賃に関係なく貸す時の市況に応じて家賃を決めることが一般的です。もともと家賃に適正家賃という考え方はあまりありません。つまり賃貸契約とは最終的に貸主と借主との間で決められるものです。周辺相場より高い家賃でも借主が同意して契約をすればそれがその家賃となります。これは法律上違法でもなく、周辺相場からかけ離れた家賃を設定することはありませんので仕方のないこととご理解ください。
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| Ｑ１７ |
退去をしたい場合どうすればよいですか？ |
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| Ａ１７ |
退去の意思は、契約で定められた期間内に大家さんも敷くは管理会社へ解約通知書で申し出て下さい。一般的に解約通知は、住居1～3ヶ月前、テナント・事務所等は3～6ヶ月となっています。予め契約書で確認をしましょう。通知期間を過ぎて退去通知をした場合、新居と旧居の2部屋分の家賃を支払わねばならなくなりますので注意しましょう。
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| Ｑ１８ |
2年契約だけど1年で退去することはできる？ |
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| Ａ１８ |
基本的な契約期間は賃貸借契約書に記載されている通りとなりますが、契約期間の途中で解約をすることは可能です。契約書に記載されている期日を元に上記の通り解約通知書で申し出て下さい。契約期間途中での解約において違約金が発生する賃貸借契約では、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の双方に違約金に関する事項を記載することが宅地建物取引業法で義務づけられています。記載がなければ支払う義務は生じません。記載があれば支払う義務があります。敷金や礼金がゼロの物件で初期費用は抑えられても、転勤等の中途解約で違約金が発生する場合には退去費用がかかります。
ご自身のライフスタイルに合わせ、内容を理解した上で賃貸借契約を締結しましょう。
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| Ｑ１９ |
退去するまでにしておくことは？ |
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| Ａ１９ |
上記の通り解約通知書で退去を申し出た後、引越日を決めましょう。日が決まったら大家さん若しくは管理会社へ退去立会日の日時を決めます。その後、引越日に合わせ下記手続きを行いましょう。
・水道、電気、ガスの終了若しくは転居手続き
・住民票の転居手続き
・郵便物の転居手続き
・各種住所変更や届出(クレジットカードや銀行、学校、職場等)
・掃除を行い、持ち物やゴミを含め部屋に何もない状態にする
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| Ｑ２０ |
退去立会とはなに？ |
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| Ａ２０ |
退去後の修繕工事の費用負担を貸主側・借主側のどちらの負担をするかを明確にする目的で行われるのが退去立会です。立会は賃貸物件を明け渡す当日に行います。床や壁のキズ1つにしても、入居前からあったのか、借主の過失でできてしまったのかによって、どちらが負担するのか変わります。大家さん若しくは管理会社と共に部屋の状況確認を行います。所要時間は大体20～40分程度です。部屋の修理が必要な場所を確認し、修理費用を貸主・借主どちらが何割負担するかを決めていきます。この段階では、負担する金額まではわかりません。その後、修理工事の見積を行い、決まった負担割合を元に金額を計算し、貸主へ費用の請求が行われます。敷金を預けている場合は敷金からの精算、預けていない場合は大家さん若しくは管理会社へ支払を行います。 |
